“以地换房”如何缴纳营业税问：2月份，我单位与一家房地产开发公司洽谈，服装厂卖地，开发公司投资建设办公楼。建成后，办公楼总面积0平方米，房地产开发公司0平方米，服装厂0平方米。同年12月，该建筑竣工并投入使用。这家房地产开发公司为这座大楼的建造总共支付了万元；新办公楼占地面积平方米的公平市价为600万元，

    我们工厂没有做任何税收方面的处理。与现行税收法律、法规和政策相比，我们服装厂的待遇明显不正确，但我们对合作建房税（税务机关批准的房屋开发成本利润率为20%）有一些异议，主要是由于以下三种不同的计算方法：

    1.营业税按当地土地的公允价值600万元计算缴纳。本服装厂转让土地使用权仅占土地使用权的2/3，应缴纳营业税为20万元（600元）×2/3×5%

    2.

    本服装厂按房地产实际价值缴纳营业税。

    新办公楼应税价格=[（+600）×（1+20%）÷（1-5%）]=。63（人民币10000元）。应付营业税为：。63×1/3×5%=44.22万元。

    3.我服装厂按实际经济效益缴纳营业税，即房地产开发公司建设房地产的成本为10000元，相应的市场价值。应交营业税为：×（1+20%）÷（1－5%）×1/3×5%=31.58万元。

    我们的服装厂应该按照哪种方式计算和缴纳营业税

    A:

    以上三种计税方法按照《国家税务总局关于印发合作建房征收营业税答（一）款的通知》（国税发[156号）第17条的规定计算。根据本条规定，合作建房是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金的合作建房。合作建房的方式是纯“易货”，

    即双方交换各自的土地使用权和房屋所有权。

    具体交换方式为土地使用权与房屋所有权相互交换，双方已取得部分房屋所有权。在本次合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，交换了部分房屋所有权，导致土地使用权转让；乙方以转让部分房屋所有权换取部分土地使用权的价格出售该房地产。因此，合作建房双方都发生了营业税的应税行为。甲方按“无形资产转让”税目中的“土地使用权转让”子项纳税；

    乙方应按“销售房地产”税目纳税。由于双方均未进行货币结算，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定对各自的营业额进行核实和核实。

    结合贵公司情况，虽然贵公司与房地产公司的合作建房与上述156号文件规定的合作建房基本相同，但土地使用权仅属于贵公司（在项目开发建设过程中，不可能转让无形土地资产。根据中国法律，

    你建造的办公楼只能以你单位的名义申请和规划，建成后的房屋所有权只能归你单位所有。因此，双方之间的房屋分配只能由贵单位在竣工后分配给房地产公司。《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第六十条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建造房屋的，

    持土地使用权证向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门申请登记，经县级以上地方人民政府批准，由人民政府房地产管理部门核发房屋所有权证。这就是房地产“房地产无处不在”原则的含义是土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，具体来说，房屋及其占用范围内的土地使用权必须同时转让、出租和抵押。根据这一原则,，

    如果能够确定土地使用权的所有权，则可以明确在其上建造的建筑物的所有权。因此，你们之间的关系就是所谓的“合作建设”

    第156号文件不能申请纳税。以上三种计算方法都是错误的。

    对此，后来税法进一步规范和明确，《国家税务总局关于合作建房营业税的批复》（国税函[]号）针对《海南省税法》××对《关于花园合作开发税收问题的请示》的答复如下：

    鉴于本项目开发建设过程中土地使用权人和房屋所有人均为甲方，无营业税规定，因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，并以甲方名义合作开发房地产项目，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发营业税批复的通知》（国税发[156号）第十七条合作建房营业税征收规定。"

    通过以上分析,，

    可以看出，你们两人在单位土地上的建筑行为实际上是你们单位自身的建设开发行为，是房地产公司投资1万元，分享2/3房地产的过程，也就是你们单位转让房地产所有权的行为，这显然是房地产公司为你的单位支付的房子，但提前支付。因此，在税收方面，应确认贵单位销售部分房地产（办公楼）取得收入1万元，应缴纳销售房地产营业税75万元（×5%）。（转载于友商网）

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