二手房销售业务的税收风险与控制由于税种多、免税界限明显、时间要求高，存在一定的税收风险。最近，笔者在对二手房销售税收征管情况进行调查的基础上，从住宅、商品房、非住宅和旧房销售四个方面阐述了税收风险的防范与控制。
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1.交易价格的确认应适当且合规。从调查来看，二手房交易价格的确定相对随机，通常较低，有的明显低于综合平均交易价格，
税务机关难以认定的。交易前，售房商户应了解当地政府公布的各板块房屋综合平均成交价格，委托资质好、信誉好的中介机构出具评估报告。该交易价格能够被税务机关确认，实际征收的税收成本低于核定征收的税收成本，客观公正。
2.差异扣税凭证的依据应充分。根据现行税收政策，如果个人购买的非普通住房已售出2年（含2年）以上，
按房屋销售收入减去购房价格的差额向地方税务机关申请缴纳营业税时，需提供购房时税务机关监督开具的发票作为差额扣税凭证。因此，当买方实际购买房屋时，他必须向卖方索要发票，该发票可作为销售时的差别税证据。
3.现行二手房政策适用于房屋置换和流通环节。房屋置换是不同房屋之间的价差交换或等价交换。它通常以”的形式出现
“以房换差价”和“以房调差价”，表现为“货币与实物”的双向交易行为“，也就是说，卖掉原来的房子，然后买一套新房子。因此，住房置换可以理解为一种双向交易。其税收政策与普通二手房交易相同。契税、营业税、土地增值税、个人所得税等应根据实际情况征收。其中，营业税（卖方）在1月1日至12月31日期间出售的，按“个人购买非普通住房用于对外销售未满2年的，全额征收营业税；
个人购买非普通住房2年以上（含2年）或普通住房2年以下对外销售的，
营业税按销售收入减去所购房屋价款的差额征收；个人购买普通住房2年以上（含2年）对外销售的，实行“免征营业税”政策。个人购买普通住房自用的，契税暂减半，由购房人缴纳。印花税为正常交易价格的0.5%。征费应由交易双方承担。
4.
房屋置换的个人所得税有多种选择。购房个人所得税的处理方式有两种：一是按收入计征，即按物业转让收入适用的20%税率计征（成交价格——房屋原价——缴纳的契税原价——本次缴纳的营业税——合理费用）；二是冲抵差额，即按照出售自有房屋的政策，并计划在现有房屋出售后一年内以市场价格再次购房，
出售现有房屋所缴纳的个人所得税可根据新房屋的价值全部或部分免征。此外，转让个人使用5年以上所得和家庭唯一起居室免征个人所得税。
5.拍卖行个人所得税筹划空间较大。根据个人住房拍卖收入征收个人所得税的政策，如果无法提供完整准确的房屋原值证明，且无法正确计算房屋原值和应纳税额，个人所得税按转让所得总额的3%计缴。
也就是说，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入，在计算和征收个人所得税时，可以根据纳税人提供的合法、完整、准确的证明扣除房屋原值，然后根据财产转让所得按20%的税率计算征收。
商品房
明确区分商品房和住宅是关键。通常有以下三种情况：一是房屋产权证上明确注明商住两用面积；第二
只是说明商品房的整体面积不能划分为各自的面积；第三，很难将商品房和住宅一分为二。对于上述情况，卖方应尽可能清楚地区分商业和住宅部分，尤其是在房产证上。产权证书未明确划分的，委托中介机构评估时应明确实际商住用地和评估价格，由税务机关确认。因为商品房和住宅销售的税收政策不同。
商品房按房地产销售情况征收营业税等地方税。如果商品房划分不清，税务机关一般征收地方税的高低，应引起纳税人的注意。销售商品房所得，应当缴纳个人所得税。
非住宅房屋
现行系列二手房销售税收优惠政策不适用于非住宅类房屋，营业税等地方税按房地产销售情况征收。个人所得税按“财产转让所得”计算征收，
住宅免税政策不适用。即转让非住宅等财产所得，以转让财产所得减去财产原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额，不适用经批准的住宅征收办法。因此，对于非住宅卖房者来说，节约税收成本的关键是如何把握房产原值和合理费用的扣除，尤其是房屋原值和装修费用，只有在原购房合同签订后才能扣除，
发票和其他有效凭证由税务机关审核。
老房子
旧房销售主要涉及单位和个人，营业税等地方税按照相关税收政策分别征收。其中，单位在转让旧房屋时缴纳的土地增值税，如果无法取得评估价格，但能够提供购房发票，则为“取得土地使用权支付的金额”等项目的金额，税法规定的“新建房屋及配套设施的成本和费用，或旧房屋和建筑物的评估价格”，经当地税务机关确认后予以扣除，
可根据发票中规定的金额计算和扣除，从购买年到转让年每年额外增加5%。纳税人在购房时缴纳的契税，如能提供契税缴纳证明，可作为“与房地产转让有关的税费”扣除，但不得作为5%的扣除基数。转让旧房屋、旧建筑物，既没有评估价，又没有购置发票的，当地税务机关可以依照税收征管法的规定核定征收。因此,对于单位和个人转让旧房,，
应尽快进行税收筹划，尽可能降低税收成本。
